怀化护角胶 揭秘张欣与潘石屹的办：从地产套现到美国再造

张欣与潘石屹近二十年的路径变化怀化护角胶，并不只是全球资产配置版图的重新梳理，像是在完成场资产结构、组织平台与个人事业角的同步重构。早年，SOHO上市为他们开了资本通道。此后，随着既有资产组逐步调整、美国核心物业配置不断增加，套以Closer Group为核心的办平台也逐渐成形。到今天再回看，这过程真正改变的，已经不只是资产组的分布，而是他们围绕财富管理、项目运作与下阶段事业所搭建起的整套新平台。

香港族办公室研学项目于2023年7月启动，至今已举办六期。七期将于5月27日-29日在香港举行，聚焦办从0到1搭建的四个核心问题：为什么设、怎么搭、如何管、如何运营。

本期研学以“底层架构 + 线实践”为主线，邀请单办、联办操盘手及业机构参与分享，帮助学员建立系统认知与可落地的决策框架。

场长达七年的出海铺垫

2007年，SOHO登陆香港联交所，募资约19亿美元，度被称为当时亚洲大的商业地产IPO。

表面上看，这只是地产黄金时代里次典型的资本市场胜利。但从后来的路径回看，这次上市重要的意义在于，它把以商业地产为核心的公司，嵌入了个化的资本通道之中，也为张欣夫妇日后开展跨市场、长期化的资产布局，提前搭好了制度与资金上的桥梁。

2008年前后，张欣已开始在美国搭建地产投资平台，相关平台早期可追溯至Seven Valleys。也就是说，在SOHO仍处于上升周期的时候，张欣已经开始在美国市场建立业务观察与投资基础。

随后几年，她开始在纽约核心资产上连续“落子”。公开报道显示，2011年，张欣族买入纽约曼哈顿Park Avenue Plaza 49的股权；2013年，又投资了纽约通用汽车大厦（GM Building）。彼时这些布局像是在原有业务之外所做的增量配置，即将部分经营成果放入成熟的市场资产体系之中。

明显的变化，出现在2014年前后。此后数年，SOHO陆续进行资产处置与结构调整，张欣则继续增加纽约和波士顿核心物业配置。到后期回看，这已不再只是单项目层面的投资动作，而是开始把原有业务中沉淀的资产与现金流，逐步转化为长期资产平台的基础。

公开报道显示，2014年至2021年间，SOHO累计出售资产逾300亿元人民币；同期，张欣在纽约和波士顿投资了近十个地标物业，总规模过50亿美元。

张欣的业务关注点，也由原有商业地产开发运营，逐步延展至成熟市场核心资产与平台化运营。

从跨境配置到组织转身

到了2021年，张欣夫妇降低对原有业务线经营的参与，已经不再只是市场揣测，而是转化为公开动作。

当年，黑石提出对SOHO发起总价约237亿港元（约30.5亿美元）的收购要约。若交易完成，潘石屹和张欣面将仅保留约9的股份。虽然这笔交易终告吹，但这安排本身已经说明，他们当时已开始考虑上市公司层面的股权安排与理结构调整。

真正让这场转身从资产配置动作进步演变为组织层面重构的，是2022年。SOHO公告显示，当年9月，张欣辞去CEO职务，潘石屹辞去董事长职务。但同份公告也写明，两人继续担任执行董事。

这个安排透露出个重要信号——他们虽然仍与SOHO保持董事会层面的关联，但公开职务、个人精力与新平台安排，已经出现新的分工变化。 从公开可见的平台搭建、项目落点与职位设置看，相关业务正在美国市场形成清晰的组织载体。

Seven Valleys、CloserGroup与Closer Properties怀化护角胶

随着组织安排逐步清晰，张欣在美国市场形成的并不只是几处物业持有，而是套逐渐清晰的办平台。要看懂这套体系，关键是先把几个经常被混用的名字分开：Seven Valleys、Closer Group、Closer Properties。

从公开资料看，这三者并非彼此关，而像是同长期资产平台在不同阶段、不同业务层上的对外呈现。Seven Valleys是较早被外界识别到的办名称，后续常见的化表达则是Closer Group；而Closer Properties则是这套体系中清晰、具实体感的地产平台。

从公开资料和外部报道看，Closer Group接近张欣与潘石屹夫妇围绕海外资产、地产平台和内容投资搭建的单办体系。部分资料也将其前身追溯至Seven Valleys。

在具体业务层面，Closer Properties是目前公开轮廓清楚的载体。其官网资料显示，这是总部位于纽约的房地产所有者、运营商与开发商，在纽约和波士顿拥有项目，总资产价值过50亿美元。

团队页面显示，Closer Properties现任总裁为Jason Kaufman，此前曾在Silverstein Properties负责基金管理与投资事务，参与总额过100亿美元的全球交易。

潘石屹夫妇之子Luc Pan目前也在团队中任职，主要参与端住宅开发。这意味着，张欣办平台不仅已经形成较完整的投资、运营与开发能力，也开始出现庭成员参与公开业务平台的迹象。

Closer Group像是个以核心不动产为基础、同时兼具金融投资与平台延展能力的单办体系。

相关资料显示，Seven Valleys过往还覆盖股票、债券、风投、私募股权等多类资产，也曾通过Seven Valleys Capital等名义参与夹层融资、过桥融资等房地产债务投资。也就是说，地产确实是张欣办体系稳固、清晰的资产锚点，但它并不是全部。

从“持有资产”到“制造资产”

值得注意的是，万能胶厂家张欣办体系的地产板块，正在从“持有资产”走向“制造资产”。

过去，外界对其美国布局的认知，主要停留在纽约核心办公楼和售物业的长期持有上。但到2025年10月，Closer Properties已开始重新进入开发前端，从成熟资产的持有者进步转向项目主者。

公开信息显示，Closer Properties以全现金式收购了曼哈顿上东区East 79th Street与Lexington Avenue交叉口的五块相邻地块，总价6250万美元；若于2026年6月完成六块地块收购，整体投资规模将增至7600万美元，总面积约10万平英尺。

张欣计划在此开发精品豪宅公寓项目，配套售和全套住宅设施，拆除工作预计于2026年季度启动。多纽约地产媒体均将此视为其在当地个从开发的项目。

这步的意义不只是多做了个项目，而是角发生了变化。长期持有核心资产，本质上接近成熟财富的守与配置；重新进入开发，则意味着开始重新承担判断、拿地、产品、周期和退出等前端的风险。

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张欣本人在公告中也明确表示：“我已在纽约投资近二十年，如今正将从开发纳入业务范围。”对个已经形成跨市场布局的办平台而言，这意味着相关平台的角，不只是长期持有成熟资产，也开始在新的市场环境中重新组织项目开发、产品判断与运营能力。

不过，端资产并不等于稳定回报。公开资料显示，张欣曾在2013年以约2600万美元购入纽约上东区45 East 74th Street联排别墅，这处物业后来在2024年以约2000万美元成交，单看买价差，账面亏损约600万美元。若再考虑多年房产税、维护、保险及交易成本，实际持有成本还会进步抬。

这个案例说明，即便是纽约核心地段的端住宅，也会受到市场周期、资产流动和持有成本的共同影响。

办新智点认为，这表明，净值族在进入成熟市场后，面对的不只是资产配置机会，也包括估值周期、交易流动、税费成本、行业规则与本地运营能力的综考验。真正决定长期结果的，并不是资产是否位于核心城市或热门行业，而是能否建立起与当地市场相匹配的判断、运营与风险管理能力。

地产之外，内容产业也成为这套体系的另条延展线。张欣于2021年与资制片人William Horberg联创立了Closer Media，主要从事影视内容制作与融资。

Closer Media已制作和参与的项目包括《Ezra》《The Monk and the Gun》以及Alex Gibney执的马斯克纪录片等。到2024年12月，Closer Media投资了全球流媒体平台MUBI，张欣本人也加入其董事会。

这表明，这套办体系已不再局限于不动产和金融资产，而是在向内容、文化和平台型资产继续外扩。

综来看，张欣办已呈现出套较为清晰的单办轮廓——以核心不动产为锚，以平台化承接组织升，并逐步向开发、媒体和信用投资延伸。

从夫妻创业到平台延续

张欣的故事之所以不断被提起，不只是因为她后来成为SOHO的联创始人，因为她的个人经历本身就浓缩了代企业所经历的巨大跃迁。

张欣1965年出生于北京，父母是从缅甸迁回的二代华人。父母离异后，她随母亲生活。14岁，张欣母女前往香港，并曾在服装和电子产品工厂工作。19岁后，张欣赴英求学，先后就读于萨塞克斯大学和剑桥大学，获得发展经济学硕士学位。毕业后，她进入了英国老投行霸菱，后随相关业务进入盛体系，并在香港、纽约等地参与企业资本化与上市相关业务。

1990年代中期，张欣回到北京，与潘石屹相识、结婚、共同创业。1995年，两人创办了SOHO的前身。

此后多年，SOHO之所以能在北京和上海迅速扩张，并形成鲜明的产品与识别度，很大程度上正来自这对夫妻的能力互补。潘石屹接近本土市场、项目进与现实资源，张欣则带来资本训练、意识与产品审美。回头看，SOHO本身，很大程度上就是两人长期创业伙关系共同塑造的结果。

办新智点认为，张欣的故事也不宜被过度浪漫化。Closer Group在美国的布局虽然逐渐成形，但目前仍以核心物业持有为主，个从开发的项目尚未落地交付，真正的运营考验还在后面。从\"搬过去\"到\"站住脚\"再到\"长出来\"，中间的距离远比外界看到的长。真正重要的，不只是资产换了个地，而是在迁移的过程中，能否真正完成从持有者到开发者、从单市场到跨境平台的角重构。这个问题，张欣自己也还没有回答。

《办新智点》提醒：内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议。）

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